Asuntosijoittaminen – Mitä siitä olisi hyvä tietää?

Eikö olisi hienoa, jos muut maksaisivat sijoituksesi sinun puolestasi, mutta sinä saisit lopulta pitää sen?

No eihän se ole mahdollista, vai onko? 

Käydäänpä hieman tarkemmin läpi, mitä kaikkea asuntosijoittaminen pitää sisällään ja miksi sinun tulisi olla kiinnostunut siitä.  

Suosittelen myös tutustumaan Artun kirjoittamaan tekstiin ASP:sta, mikäli harkitset oman asunnon ostamista ja sen mahdollista muuttamista sijoitusasunnoksi.

Asuntosijoittamisen toimintaperiaate 

Asuntosijoittamisen perusideana on ostaa sijoitusasunto, joko kokonaan omalla pääomalla tai vierasta pääomaa hyödyntäen. 

Mikäli ostat asunnon kokonaan omalla rahalla, tilanne etenee kutakuinkin seuraavalla tavalla.  

Asunnosta peritään vuokraa sijoitetun pääoman vastineeksi. Vuokratulosta vähennetään vastikkeet, sekä muita sekalaisempia kuluja. Ei myöskään saa unohtaa verokarhua, joka haluaa oman osuutensa voitosta. Jos asiat on tehty oikein, käteen jää sievoinen summa rahaa. Vuokratulojen lisäksi sijoitusasunnon arvo voi nousta, jolloin voittoa voi tehdä myös sitä kautta.  

Sijoitusasunnon ostaminen on kuitenkin kallista, joten useimmissa tapauksissa asunto on ostettu ainakin osittain lainarahalla.  

Tämä mutkistaa asioita hieman, mutta ajatus pysyy samana. Nyt ennen kuin pääset nauttimaan kuukausittaisista vuokratuloista, tulee sinun lyhentää asunnon lainaa. Tässä sinua onneksi auttaa ystävällinen vuokralainen, joka lyhentää jatkuvasti lainaa sinun puolestasi.  

Asuntosijoittamisessa lainan hyödyntäminen on usein parempi vaihtoehto. Tämä johtuu siitä, että toisin kuin moneen muuhun sijoituskohteeseen, asuntoon on suhteellisen helppoa saada runsaasti velkavipua. Tämä mahdollistaa erittäin suuren tuoton omalle pääomalle. Laina kuitenkin lisää sijoittamiseen liittyvää riskiä.  

Ei pidä kuitenkaan saada virheellistä kuvaa, että asuntosijoittaminen olisi naurettavan helppoa ja vaivatonta. Parhaimmillaan se voi kyllä tuntua sellaiselta. 

Miksi ryhtyä asuntosijoittajaksi? 

Oikein tehtynä asuntosijoittaminen voi mahdollistaa nopean vaurastumisen. Alla on lueteltuna muutama syy aloittaa asuntosijoittaminen. 

• Tasainen kuukausitulo: Vuokra on yksi vuokralaisen pakollisista menoista. Tästä johtuen se on erittäin varmaa kuukausittaista tuloa ja sen suuruuskin on vielä entuudestaan tiedossa.
  
• Velan hyödyntäminen: Sijoitusasunto kelpaa vakuudeksi noin 60–70 % osalta. Tämä tarkoittaa, että tarvitset rahaa ja/tai vakuuksia yleensä vain 30–40 % asunnon hinnasta. On siis mahdollista ostaa sijoitusasunto kokonaan velkarahalla, mutta silloin tarvitset vakuudeksi muutakin kuin kyseisen sijoitusasunnon (Esimerkiksi toinen sijoitusasunto, josta on jo koko tai osa lainasta lyhennetty).  
  
• Hyvä suoja inflaatiota vastaan: Sijoitusasunto tarjoaa myös hyvän suojan inflaatiota vastaan. Tähän on kaksi syytä, asuntojen ja vuokrien hinnan nousu. Asuntojen hinnat ovat historiallisesti nousseet. Myös asunnon vuokraa on mahdollista nostaa. Tämä tuo lisää suojaa inflaatiota vastaan. Suosittelen tutustumaan Artun tekemään kirjoitukseen inflaatiosta saadaksesi lisätieto tästä mielenkiintoisesta ja salaperäisestä vaikuttajasta.
  
• Mahdollisuus vaikuttaa tuottoihin: Toisin kuin osakkeissa, asuntosijoittamisessa on suhteellisen helppoa vaikuttaa tuottoihin. Esimerkiksi asuntoa remontoimalla voidaan asunnon arvoa nostaa merkittävästi.
  
• Asunnon arvon laskemisen riski on historiallisesti ollut pieni: Tässä ei nyt tule ymmärtää, että sijoitusasunnon ostoon ei liity riskiä. Kuitenkin sijoitusasuntojen hinnat ovat historiallisesti nousseet pitkällä aikavälillä. Asuntojen arvot voivat laskea hetkellisesti, mutta sekään harvemmin vaikuttaa suoraan vuokratuottoon. Tällä hetkellä asunnon arvonalenemisen riski on pieni isoissa muuttovoitto kaupungeissa. 
  
• Mahdollisuus päästä isoihin tuottoihin: Asuntosijoittaminen vaatii usein velkarahaa. Velkavivulla tarkoitetaan vieraan pääoman käyttämistä oman pääoman tuoton kasvattamiseksi. Asuntosijoittaminen on tästä oiva esimerkki. Velka mahdollistaa oikein käytettynä varallisuuden nopean kasvun.  
  
• Mahdollisuus vähentää kulut verotuksessa: Sijoitusasunnon lainan korot, hoitovastikkeet sekä remontointikustannukset voi vähentää pääomatuloista, jolloin verotettavat tulot pienenevät.
  
• Tiedolla on merkitystä: Asuntosijoittamisessa kokemuksesta on suuri etu. Mitä enemmän tietoa on, sitä helpommin erottaa hyvät kohteet huonoista ja välttää mahdolliset sudenkuopat. Mahdollisia sudenkuoppia voi olla esimerkiksi taloyhtiöön tulevat isot remontit, kuten surullisen kuuluisat putki- tai julkisivuremontit.
  
• Volatiliteetti on pientä: Asuntosijoittamisessa volatiliteetti on pientä. Volatiliteetti kertoo, kuinka voimakkaasti asunnon arvo vaihtelee. Pienempi volatiliteetti tarkoittaa yleensä parempaa ennustettavuutta ja siten pienempää riskiä. 

Mikäli olet kiinnostunut sijoittamisen aloittamisesta myös yleisellä tasolla, suosittelen tutustumaan Artun kirjoittamaan sijoittamisen oppaaseen. Sieltä löydät hyviä vinkkejä aloittamiseen.

Hajauttaminen asuntosijoittamisessa 

Asuntosijoittamisessa hajauttaminen on lähtökohtaisesti osakkeiden hajauttamista haastavampaa, sillä asuntoja on huomattavasti vaikeampaa hajauttaa maantieteellisesti. Jo pelkästään Suomen sisällä, hajauttaminen voi olla haasteellista. Ajallinen hajauttaminen on myös haastavaa asuntosijoittamisessa.

On kuitenkin tärkeää, että kaikki sijoitusasunnot eivät ole samasta taloyhtiöstä. Sijoitusasuntoja hankkiessa olisi myös hyvä pyrkiä hajauttamaan eri paikkakunnille.  

Tämä kuitenkin hankaloittaa jossain määrin asuntojen hallittavuutta. Kuvitellaan, että asut Tampereella ja omistat yhden asunnon Oulusta ja toisen Tampereelta. Jos kaikki menee hyvin, voi tuntua, että sijoitusasunnon sijainnilla ei ole juurikaan merkitystä. Mutta ongelmatilanteissa (joita tulee varmasti), saattaa tuntua raskaalta lähteä yllättäen ajamaan Ouluun selvittämään tilannetta.

Toki aina kaikki ongelmat eivät vaadi henkilökohtaista käyntiä asunnolla, mutta sielläkin on joskus käytävä. Jos sijoitusasuntoja on monta eri puolella suomea, vaikeutuu hallittavuus entisestään. 

 Asuntosijoittamisessa hajauttaminen ei rajoitu pelkästään maantieteelliseen hajauttamiseen, vaan ostamalla erilaisia asuntoja, on mahdollista hajauttaa sijoitussalkkua. Voit hajauttaa esimerkiksi ostamalla yhden vuokratuottoon keskittyvän asunnon ja toisen asunnon, jotta tavoittelet arvonnousua.

Velka, miten siihen tulisi suhtautua?  

Velka on yksi asuntosijoittamisen tärkeimmistä työkaluista ja sen ymmärtäminen on erittäin tärkeää. Suomalaisiin on iskostettu syvälle, että velka on aina huono asia, eikä sitä tulisi ottaa kuin pakon edessä. On totta, että velka voi olla vaarallista, jos ei tiedä mitä tekee.  

Korot ovat kirjoitushetkellä historiallisen alhaalla ja velkarahan ottaminen tuntuu melkeinpä ilmaiselta. Matalia korkoja kannattaa ehdottomasti hyödyntää, mutta kannattaa pitää samalla mielessä se, että korot eivät pysy ikuisesti matalina. 

Omistaessaan yhden asunnon ei korkojen vaihtelulla ole välttämättä niin suurta merkitystä. Nopea koron nousu ei siis vielä työssäkäyvällä ihmisellä kaada koko taloutta. Tilanne kuitenkin muuttuu merkittävästi, kun omistaa useita asuntoja.  

Alla on muutama esimerkki, jotka toivottavasti helpottavat ymmärtämään koron nousun riskiä ja miten nousu vaikuttaa asuntosijoittamisen tuottoihin. 

Esimerkki 1 (Yksi asunto): 

Yksinkertaisuuden vuoksi oletetaan, että olet asuntoa varten ottanut 50  000€ lainaa, 1% korolla ja 20 vuoden maksuajalla (kyseessä annuiteettilaina). Asunnon yhtiövastike on 100 euroa ja vuokratuotto 500 euroa kuussa. Lainanhoitokulut ovat 229,95 euroa ja jos korkotaso ei muutu, pysyy lainanhoitokulut samana koko 20 vuoden ajan. Voidaan siis laskea, että bruttotulosi ovat 170,05€/kk. Vuositasolla tämä tekee 2040,6 euroa.

Esimerkki 2 (Yksi asunto, korot nousseet):  

Kuvitellaan sama tilanne kuin ensimmäisessä esimerkissä, mutta nyt korko on noussut 10 prosenttiin. Nyt lainanhoitokulut ovat 482,51 euroa (koron osuus erittäin suuri). Näin ollen saadut bruttotulot ovat -82,51 euroa, mikä tarkoittaa jopa 252,56 euron eroa kuukausitasolla 1% korkotasoon nähden. Tämä tarkoittaa vuodessa 990,12 euron menoa. 

Yhteenveto esimerkeistä:

Esimerkkien tehtävänä oli havainnollistaa koron merkitystä. Jo yhden asunnon kohdalla ero 1% ja 10% koron välillä on 252,56 euroa kuukaudessa. Kymmenen asunnon kohdalla ero on jo 2525,60 euroa kuukaudessa, mikä tekee vuositasolla 30 307,20 euroa. Koron nousulla todellakin on merkitystä.  

Tässä vielä linkki laskuriin, jonka avulla voi itse laskea koron vaikutusta lainaan.

On erittäin tärkeää varautua korkojen nousuun. Siihen on monia ratkaisuja esimerkiksi korkokatto tai korkoputki.  

Artikkeli on tarkoitettu pelkästään lukijoiden tietoisuuden kasvattamiseen. Mitään artikkelin sisältöä ei tulisi ottaa sijoitusneuvona, eikä kirjoittaja tai muut sivuston henkilöt ole vastuussa tehdyistä tai tekemättä jätetyistä sijoituspäätöksistä.

Sijoittamiseen osake- ja pääomamarkkinoilla liittyy aina riskejä. Sijoitusten arvo ja tuotto voi nousta tai laskea, ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman kokonaan. Historiallinen tuotto ja kehitys ei ole tae tulevasta tuotosta.