Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen on Suomessa varsin suosittu sijoitusmuoto. Oletko koskaan miettinyt, miksi näin on?

Eikö olisi hienoa, jos muut maksaisivat sijoituksesi sinun puolestasi, mutta sinä saisit lopulta pitää sen? No eihän se ole mahdollista, vai onko? 

Käydäänpä hieman tarkemmin läpi, mitä kaikkea asuntosijoittaminen pitää sisällään ja miksi sinun tulisi olla kiinnostunut siitä.

Suosittelen myös tutustumaan Artun kirjoittamaan tekstiin ASP-tilistä, mikäli harkitset oman asunnon ostamista ja sen mahdollista muuttamista sijoitusasunnoksi. Asuntosijoittaminen voi olla myös hyvä tapa saavuttaa taloudellinen riippumattomuus.

Mitä asuntosijoittaminen on?

Asuntosijoittaminen on perusperiaatteeltaan varsin yksinkertaista: osta sijoitusasunto joko kokonaan omalla pääomalla tai yleisemmin vierasta pääomaa eli velkavipua hyödyntäen ja vuokraa asunto.  Puhutaan velkavivusta hieman myöhemmin lisää.

Mikäli ostat asunnon kokonaan omalla rahalla, tilanne etenee kutakuinkin seuraavalla tavalla.  

Asunnosta peritään vuokraa sijoitetun pääoman vastineeksi. Vuokratulosta vähennetään vastikkeet, sekä muita asunnon ylläpitoon liittyviä kuluja. Ei myöskään saa unohtaa verokarhua, joka haluaa oman osuutensa voitosta. Jos asiat on tehty oikein, käteen tulisi jää mukava summa rahaa. Vuokratulon lisäksi sijoitusasunnon arvo voi nousta, jolloin voittoa voi tehdä myös sitä kautta.  

Vuokratuotto – asuntosijoittajan perustunnusluku

Vuokratuotto on yksi asuntosijoittajan perustunnusluvuista. Pelkästään korkea vuokratuotto ei kuitenkaan kerro asuntosijoittajalle välttämättä vielä parhaan mahdollisen sijoituskohteen olevan käsillä. Vuokratuoton on kuitenkin olla riittävällä tasolla, jotta sijoitukseen kannattaa ylipäätään lähteä. Miten sijoitusasunnon vuokratuotto siis lasketaan?

Sijoitusasunnon vuokratuotto lasketaan kaavalla:

(Kuukausittainen vuokra – kuukausittainen hoitovastike) * 12 / Asunnon velaton kauppahinta

Esimerkiksi 500 €:n kuukausivuokralla ja 150€:n vastikkella 60 000 € maksavan asunnon vuokratuotto olisi 7 %.

Vuokratuottoa voi käyttää eräänlaisena filtterinä haarukoidessaan sijoituskohteita, mutta pelkästään vuokratuoton perusteella sijoittava asuntosijoittaja voi mennä pahasti metsään.

Muita asuntosijoittamisessa huomioitavia seikkoja

Vuokratuoton lisäksi tulisi kiinnittää huomiota mm. asunnon ja taloyhtiön remonttitarpeisiin sekä ylipäätään taloyhtiön taloudelliseen tilanteeseen. Onko vastike esimerkiksi liian alhaisella tai liian korkealla tasolla taloyhtiön kuluihin nähden? Jos vastike on liian alhainen, vastikkeessa on todennäköisesti nousupainetta lähivuosina

Myös ostettavan sijoitusasunnon mikrosijaintiin (sijaintiin kaupungin sisällä), kaupungin elinvoimaisuuteen eli onko kaupunki muuttovoittoinen vai muuttotappioinen ja palveluiden määrään kannattaa kiinnittää huomiota.

Lisäksi asuntosijoittajan kannattaa pyrkiä arvioimaan, millaisista asunnoista alueella on jo tarjontaa ja kysyntää – onko esimerkiksi sijoittajaa kiinnostavista yksiöistä jo ylitarjontaa alueella? Olisiko kaksio sittenkin parempi sijoituskohde tässä kaupungissa ja kaupunginosassa?

Yksiöiden ja kaksioiden vuokralaisehdokkaat saattavat olla profiililtaan erilaisia – yksiöt kiinnostavat usein opiskelijoita ja nuoria, kun taas kaksioon saattaa muuttaa myös nuori pariskunta tai yksin asuva työssäkäyvä. Isompaan asuntoon, kuten kolmioon voi saada hyvinkin pitkäaikaisen vuokrasuhteen perheen muuttaessa sinne, mutta kolmiossa vastikkeet ja kulut tuppaavat olemaan suuremman neliömäärän vuoksi suuremmat. Näitä ja muitakin asioita asuntosijoittaja joutuu pohtimaan sijoitusta tehdessään.

Paljonko sijoitusasuntoon tarvitaan pääomaa?

Sijoitusasunnon ostaminen on kuitenkin suhteellisen kallista, joten useimmissa tapauksissa asunto on ostettu ainakin osittain lainarahalla. Toki syrjemmiltä paikkaunnilta sijoitusasuntoja voi saada näennäisesti halvalla, mutta niiden toimivuus sijoituksena onkin sitten eri asia. Kuinka hyvä vuokrattavuus on esimerkiksi syrjäkylän asunnolla, joka on 10 km etäisyydellä pikkukylän keskustasta?

Tämä mutkistaa asioita hieman, mutta ajatus pysyy samana. Nyt ennen kuin pääset nauttimaan kuukausittaisista vuokratuloista kokonaan itse, tulee sinun maksaa asunnon oston yhteydessä otettu velka pois. Tässä sinua onneksi auttaa ystävällinen vuokralainen, joka ainakin osittain ellei jopa kokonaan auttaa sinua lyhentämään lainaa joka kuukausi..  

Asuntosijoittamisessa lainan hyödyntäminen on usein parempi vaihtoehto. Tämä johtuu siitä, että toisin kuin moneen muuhun sijoituskohteeseen, asuntoon on suhteellisen helppoa saada runsaasti velkavipua. Tämä mahdollistaa erittäin suuren tuoton omalle pääomalle. Laina kuitenkin lisää sijoittamiseen liittyvää riskiä.

Ei pidä kuitenkaan saada virheellistä kuvaa, että asuntosijoittaminen olisi naurettavan helppoa ja vaivatonta. Parhaimmillaan se voi kyllä tuntua sellaiselta. 

Kuulostaapa vaikealta, miksi sitten ryhtyä asuntosijoittajaksi? 

Loppupeleissä homma ei kuitenkaan ole niin vaikeaa, mutta asiaan (kuten kaikkeen sijoittamiseen) kannattaa perehtyä hieman etukäteen.

Oikein tehtynä asuntosijoittaminen voi mahdollistaa nopean vaurastumisen. Alla on lueteltuna muutama syy aloittaa asuntosijoittaminen. 

• Tasainen kuukausitulo: Vuokra on yksi vuokralaisen pakollisista menoista. Vuokra onkin suhteellisen varmaa kuukausittaista tuloa ja sen suuruuskin on entuudestaan tiedossa.
  
• Velan hyödyntäminen: Sijoitusasunto kelpaa vakuudeksi noin 60–70 % osalta. Tarvitset siis rahaa ja/tai vakuuksia yleensä vain 30–40 % asunnon hinnasta. On siis mahdollista ostaa sijoitusasunto kokonaan velkarahalla, mutta silloin tarvitset vakuudeksi muutakin kuin kyseisen sijoitusasunnon (Esimerkiksi toinen sijoitusasunto tai oma asunto, josta ainakin osa lainasta on lyhennetty)
  
• Hyvä suoja inflaatiota vastaan: Sijoitusasunto tarjoaa myös hyvän inflaatiosuojan. Tähän on kaksi syytä – asuntohintojen ja vuokrien nousu pitkällä aikavälillä. Myös asunnon vuokraa on mahdollista nostaa. Suosittelen tutustumaan Artun kirjoitukseen inflaatiosta saadaksesi lisätietoa tästä mielenkiintoisesta ja salaperäisestä vaikuttajasta.
  
• Mahdollisuus vaikuttaa tuottoihin: Toisin kuin osakkeissa, asuntosijoittamisessa on suhteellisen helppoa vaikuttaa sijoituksen tuottoon. Remontoimalla voidaan asunnon arvoa nostaa merkittävästi.
  
• Asunto on historiallisesti vakaa sijoituskohde: Tässä ei nyt tule ymmärtää, että sijoitusasunnon ostoon ei liity riskiä. Sijoitusasuntojen hinnat ovat historiallisesti nousseet pitkällä aikavälillä. Asuntojen arvot voivat laskea hetkellisesti, mutta sekään harvemmin vaikuttaa suoraan vuokratuottoon. Tällä hetkellä asunnon arvonalenemisen riski on pieni isoissa muuttovoittokaupungeissa. 
  
• Mahdollisuus päästä isoihin tuottoihin: Asuntosijoittaminen vaatii usein velkarahaa. Velkavivulla tarkoitetaan vieraan pääoman käyttämistä oman pääoman tuoton kasvattamiseksi. Velkaraha mahdollistaa oikein käytettynä varallisuuden nopean kasvun.  
  
• Mahdollisuus vähentää kulut verotuksessa: Sijoitusasunnon lainan korot, hoitovastikkeet sekä remontointikustannukset voi vähentää pääomatuloista, jolloin verotettavat tulot pienenevät.
  
• Tiedolla on merkitystä: Asuntosijoittamisessa kokemuksesta on suuri etu. Mitä enemmän tietoa on, sitä helpommin erottaa hyvät kohteet huonoista ja välttää mahdolliset sudenkuopat. Mahdollisia sudenkuoppia voi olla esimerkiksi taloyhtiöön tulevat isot remontit, kuten surullisen kuuluisat putki- tai julkisivuremontit.
  
• Pieni volatiliteetti: Asuntosijoittamisessa volatiliteetti on pientä. Volatiliteetti kertoo, kuinka voimakkaasti asunnon arvo vaihtelee. Pienempi volatiliteetti tarkoittaa yleensä parempaa ennustettavuutta ja siten pienempää riskiä.
  
• Omistusasunto vuokralle: Moni päätyy asuntosijoittajaksi laittamalla oman omistusasuntonsa vuokralle.
  
• Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta: Asuntosijoittaminen voi olla verotuksellisesti kannattavampaa osakeyhtiön kautta, mikäli tietää hankkivansa useampia sijoitusasuntoja ja erityisesti mikäli osakeyhtiö on jo olemassa valmiina.
  

Mikäli olet kiinnostunut sijoittamisen aloittamisesta myös yleisellä tasolla, suosittelen tutustumaan Artun kirjoittamaan sijoittamisen aloittamisen oppaaseen. Sieltä löydät hyviä vinkkejä aloittamiseen.

Hajauttaminen asuntosijoittamisessa 

Asuntosijoittamisessa hajauttaminen on lähtökohtaisesti osakkeiden hajauttamista haastavampaa, sillä asuntoja on huomattavasti vaikeampaa hajauttaa maantieteellisesti. Jo pelkästään Suomen sisällä, hajauttaminen voi olla haasteellista. Ajallinen hajauttaminen on myös haastavampaa asuntosijoittamisessa.

On kuitenkin tärkeää, että kaikki sijoitusasunnot eivät ole samasta taloyhtiöstä. Sijoitusasuntoja hankkiessa olisi myös hyvä pyrkiä hajauttamaan eri paikkakunnille tai edes eri kaupungin osiin.  

Tämä kuitenkin hankaloittaa jossain määrin asuntojen hallittavuutta. Kuvitellaan, että asut Tampereella ja omistat yhden asunnon Oulusta ja toisen Tampereelta. Jos kaikki menee hyvin, voi tuntua, että sijoitusasunnon sijainnilla ei ole juurikaan merkitystä. Mutta ongelmatilanteissa joissa vaaditaan fyysistä läsnäoloa, saattaa tuntua raskaalta lähteä ajamaan Ouluun selvittämään tilannetta.

Toki aina kaikki ongelmat eivät vaadi henkilökohtaista käyntiä asunnolla, mutta sielläkin on joskus käytävä. Jos sijoitusasuntoja on monta eri puolella suomea, vaikeutuu hallittavuus entisestään. Onneksi asuntosijoittajan avuksi on olemassa myös hallinnointipalveluita, jotka parhaimmillaan hoitavat koko vuokrasuhteen hallinnoinnin alusta loppuun.

Asuntosijoittamisessa hajauttaminen ei rajoitu pelkästään maantieteelliseen hajauttamiseen, vaan ostamalla erilaisia asuntoja on mahdollista hajauttaa sijoitussalkkua. Voit hajauttaa esimerkiksi ostamalla yhden vuokratuottoon keskittyvän asunnon ja toisen asunnon, jolla tavoittelet arvonnousua.

Velkavipu – asuntosijoittajan yleinen työkalu

Velkavipu on yksi asuntosijoittamisen tärkeimmistä työkaluista ja sen ymmärtäminen on erittäin tärkeää. Suomalaisiin on iskostettu syvälle, että velka on aina huono asia, eikä sitä tulisi ottaa kuin pakon edessä. On totta, että velka voi olla vaarallista, jos ei tiedä mitä sillä tekee.  

Korot ovat kirjoitushetkellä 2021 historiallisen alhaalla ja velkarahan ottaminen tuntuu melkeinpä ilmaiselta. Matalia korkoja kannattaa ehdottomasti hyödyntää, mutta kannattaa pitää samalla mielessä se, että korot eivät pysy ikuisesti matalina. 

Omistaessaan yhden asunnon ei korkojen vaihtelulla ole välttämättä niin suurta merkitystä. Nopea koron nousun ei siis vielä työssäkäyvällä ihmisellä pitäisi kaatää koko taloutta. Tilanne kuitenkin muuttuu merkittävästi, kun omistaa useita asuntoja.  

Alla on muutama esimerkki velkavivun käytöstä, jotka toivottavasti helpottavat ymmärtämään koron nousun riskiä ja miten nousu vaikuttaa asuntosijoittamisen tuottoihin. 

Esimerkki 1 (Yksi asunto): 

Yksinkertaisuuden vuoksi oletetaan, että olet asuntoa varten ottanut 50  000€ lainaa, 1% korolla ja 20 vuoden maksuajalla (kyseessä annuiteettilaina). Asunnon yhtiövastike on 100 euroa ja vuokratuotto 500 euroa kuussa. Lainanhoitokulut ovat 229,95 euroa ja jos korkotaso ei muutu, pysyy lainanhoitokulut samana koko 20 vuoden ajan. Voidaan siis laskea, että bruttotulosi ovat 170,05€/kk. Vuositasolla tämä tekee 2040,6 euroa.

Esimerkki 2 (Yksi asunto, korot nousseet):  

Kuvitellaan sama tilanne kuin ensimmäisessä esimerkissä, mutta nyt korko on noussut 10 prosenttiin. Nyt lainanhoitokulut ovat 482,51 euroa (koron osuus erittäin suuri). Näin ollen saadut bruttotulot ovat -82,51 euroa, mikä tarkoittaa jopa 252,56 euron eroa kuukausitasolla 1% korkotasoon nähden. Tämä tarkoittaa vuodessa 990,12 euron menoa. 

Yhteenveto esimerkeistä:

Esimerkkien tehtävänä oli havainnollistaa koron merkitystä. Jo yhden asunnon kohdalla ero 1% ja 10% koron välillä on 252,56 euroa kuukaudessa. Kymmenen asunnon kohdalla ero on jo 2525,60 euroa kuukaudessa, mikä tekee vuositasolla 30 307,20 euroa. Koron nousulla todellakin on merkitystä.  Korkojen nousu laskee oman pääoman tuottoa.

Tässä vielä linkki laskuriin, jonka avulla voi itse laskea koron vaikutusta lainaan.

Oman pääoman tuotto ja velkavipu

Oman pääoman tuotto on käsite, joka tulee usein vastaan asuntosijoittamisessa ja yleisemminkin puhuttaessa velkavivulla sijoittamisesta. Mitä oman pääoman tuotto siis tarkoittaa käytännössä?

Oman pääoman tuotto tarkoittaa yksinkertaisesti oman sijoitetun pääoman tuottoa.

Pari esimerkkiä oman pääoman tuotosta ja velkavivun käytöstä

Mikäli sijoitat 1000 euroa pörssiosakkeeseen ja saat sille 5 %:n tuoton, oman pääoman tuottosi on edelleen sama 5 %. Pörssiosakkeissa oman pääoman tuotto onkin usein sama kuin sijoituksen tuotto, mikäli velkavipua ei käytetä.

Oman pääoman tuottoa laskettaessa huomioidaan myös lainanhoitokulut. Katsotaanpa vielä esimerkkilasku, joka avaa asiaa hieman.

Oman pääoman tuotto lasketaan seuraavasti:

((Kuukausivuokra – kuukausittainen hoitovastike * 12) – vuotuinen korkokulu) / sijoitettu oma pääoma) * 100%

((500 € – 100 €) * 12) – 1200 € / 10 000 €) * 100 % = 36 %

Edeltävässä esimerkissä oman pääoman tuotoksi saataisiin huimat 36 % – kuulostaa aika hyvältä, eikö? Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että sijoittaja saisi oman sijoittamansa pääoman takaisin alle kolmessa vuodessa!

Tässä esimerkissä vastaavasti koko sijoitetun pääoman tuotto olisi vastaavasti 3,6 % (3600 € / 100 000 €). Yksi asuntosijoittamisen hyvistä puolista onkin juuri se, että velkavivun hyödyntäminen mahdollistaa suuremman tuoton omalle pääomalle.

Velkavivun käyttö onkin varsin yleistä asuntosijoittamisessa, sillä pankki antaa asuntoa vastaan helpommin sijoituslainaa kuin osakkeisiin. Asuntojen vakuusarvot pysyvät suhteellisen vakaina (asuntojen hinnat eivät tyypillisesti heilahtele kymmeniä prosentteja suuntaan tai toiseen) kovin helposti. Täytyy kuitenkin muistaa, että velkavipuun sisältyy aina myös riskejä.

Negatiivinen oman pääoman tuotto – riski velkavivun kääntöpuolena

Erityisesti velkavipua hyödyntävän asuntosijoittajan on erittäin tärkeää varautua korkojen ja kustannusten nousuun. Siihen on monia ratkaisuja, kuten korkokatto tai korkoputki. Asuntosijoittaja ei saa joutua tilanteeseen, jossa hän on liiallisella riskinotolla asettanut itsensä pakkomyyntitilanteeseen. Asuntosijoittaja voi varautua riskeihin mm.

• Ostamalla sijoitusasunto alle markkinahinnan
• Pitämällä velkavivun maltillisena tai ainakin omaan riskitasoonsa sopivana
• Varaamalla sijoituksia varten riittävästi puskuria
• Varautumalla korkojen nousuun

Pahimmassa skenaariossa asuntosijoittaja voi joutua myymään sijoitusasuntonsa huonoon markkinaan (kuten syksyllä 2023) jossa samaan aikaan asuntojen hinnat ovat laskeneet, kulut ovat nousseet ja kukaan ei halua ostaa sijoitusasuntoja. Tuollaisessa markkinatilanteessa sijoitusasuntoa voi olla vaikea saada myytyä tai sen voi joutua myymään alihintaan. Asuntosijoittajan onkin tärkeä varautua riittävin puskurein mahdollisiin yllättäviin ja vähemmän yllättäviin skenaarioihin.

Velkavipu on kuitenkin taitavan ja riskit hallitsevan asuntosijoittajan tärkeä työkalu, joka mahdollistaa useamman sijoitusasunnon ostamisen pienemmällä omalla pääomalla. Jos jotain nyrkkisääntöjä pitäisi antaa, niin 50 %:n velkavipu olisi aika konservatiivinen lähestymistapa ja 80 %:n velkavivulla mennään jo aika riskialttiilla velkatasolla.

Velkavivun kääntöpuoli onkin se, että korkojen noustessa oman pääoman tuotto laskee ja voi pahimmassa tapauksessa mennä jopa miinuksen puolelle, jolloin omaa pääomaa tuhoutuu – ainakin paperilla. Toki mikäli vuokralainen edelleen lyhentää asuntolainaa, ei omaa pääomaa varsinaisesti tuhoudu ellei asuntoa myydä tappiolla.

Oman pääoman tuottoon sisältyy kuitenkin jo itsessään se elementti, että vuokralaisen lyhentäessä asuntolainaa oman pääoman tuotto laskee automaattisesti. Tämä johtuu siitä, että vuokralaisen maksaessa vuokraa, hän samalla lyhentää asuntosijoittajan asuntolainaa, jolloin omna pääoman osuus vuosi vuodelta kasvaa – lopulta saavuttaen 100 %:n tason, jolloin koko velka on lyhennetty.

Lisätietoa asuntosijoittamisesta

Mikäli haluat lukea lisää kokemuksia ja vinkkejä asuntosijoittamisesta, kannattaa ehdottomasti tutustua Ostan asuntoja -sisältöihin. Ostan Asuntoja -sivustolla pitkän linjan asuntosijoittaja Harri Huru kertoo asuntosijoittamisesta monipuolisesti ja hyvin laajalla kokemuksella.

Asuntosijoittamiseen liittyviä kirjoja on joitakin myös suomeksi. Tunnettuja ja ehdottomasti tutustumisen arvoisia asuntosijoituskirjoja ovat esimerkiksi Osta, vuokraa, vaurastu ja Asuntosijoittamisen Lumipalloefekti.

Artikkeli on tarkoitettu pelkästään lukijoiden tietoisuuden kasvattamiseen. Mitään artikkelin sisältöä ei tulisi ottaa sijoitusneuvona, eikä kirjoittaja tai muut sivuston henkilöt ole vastuussa tehdyistä tai tekemättä jätetyistä sijoituspäätöksistä.

Sijoittamiseen osake- ja pääomamarkkinoilla liittyy aina riskejä. Sijoitusten arvo ja tuotto voi nousta tai laskea, ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman kokonaan. Historiallinen tuotto ja kehitys ei ole tae tulevasta tuotosta.